Im Rahmen der Steuerreform 2015/16 wurde auch die AfA für Gebäude im betrieblichen Bereich auf (bis zu) 2,5% p.a. vereinheitlicht. Da diese Änderung für im Jahr 2016 beginnende Wirtschaftsjahre gilt, ist sie auch auf bereits bestehende Gebäude anzuwenden. Dadurch kommt es zu Überführungen von 2% bzw. 3% auf den AfA-Satz von 2,5%. Das BMF hat unlängst eine Information zu den „ertragsteuerlichen Änderungen i.Z.m. der Besteuerung von Grundstücken sowie zu sonstigen ertragsteuerlichen Änderungen durch das StRefG 2015/16“ im Entwurf veröffentlicht, die sich umfassend mit den Konsequenzen der Änderungen bei der Gebäudeabschreibung auseinandersetzt. Trotz der Vereinheitlichung der AfA-Sätze auf 2,5% ist es nach wie vor möglich, eine kürzere Nutzungsdauer mittels Gutachtens über den technischen Bauzustand nachzuweisen. Erfolgte dies schon vor der Steuerreform 2015/16, so ergibt sich keine Änderung der Nutzungsdauer – es ist allerdings auch kein Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer anlässlich der gesetzlichen Änderungen durch die Steuerreform möglich.

Die Überführung des AfA-Satzes bringt es mit sich, dass sich nicht nur der AfA-Satz erhöht bzw. verringert, sondern es auch zu einer neuen Restnutzungsdauer kommt. Rechnerisch ist demnach in einem ersten Schritt die jährliche AfA in Höhe von 2,5% der historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zu berechnen. In einem zweiten Schritt ergibt sich die neue Restnutzungsdauer aus der Division des Restbuchwerts 2015 durch die neue AfA (2,5%). Bei vielen Gebäuden sinkt die AfA von 3% auf 2,5%, womit eine Verlängerung der Restnutzungsdauer verbunden ist, da der steuerliche Restbuchwert zum 31.12.2015 neu zu verteilen ist. Die BMF-Info zeigt die konkrete Berechnung u.a. an folgendem Beispiel:

Werden betriebliche Gebäude zu Wohnzwecken überlassen, so beträgt der AfA-Satz (bis zu) 1,5% p.a. , wodurch eine Gleichstellung mit der AfA im außerbetrieblichen Bereich erfolgt. Von der Überlassung zu Wohnzwecken ist jedenfalls bei der längerfristigen Überlassung von Wohnraum über einen Zeitraum von zumindest drei Monaten auszugehen – etwa bei der langfristigen Vermietung von Hotelzimmern oder Appartements. Ebenso ist dies bei der Unterbringung betriebszugehöriger Arbeitnehmer zu Wohnzwecken in (Neben)Gebäuden der Fall – hierbei ist nicht relevant, wie lange der einzelne Arbeitnehmer das Gebäude für Wohnzwecke nutzt. Hingegen nimmt das BMF eine kurzfristige Überlassung zu Wohnzwecken bei Gebäuden oder Gebäudeteilen an, die im Rahmen einer gewerblichen Beherbergung überlassen werden. Folglich können Hoteliers und gewerbliche Appartementvermieter im Regelfall eine AfA von 2,5% ansetzen, da die kurzfristige Beherbergung der Gäste mit vergleichsweise hoher Nutzungsfluktuation nicht die Voraussetzungen für die 1,5% AfA erfüllt.

Garagen und Pkw-Abstellplätze werden nicht zu Wohnzwecken überlassen und unterliegen daher der jährlichen Abschreibung von 2,5%. Die Ermittlung der AfA für selbständige Gebäudeteile wie z.B. Kellerabteile hängt davon ab, ob von einer einheitlichen Vermietung ausgegangen werden kann. Wird etwa eine Wohnung zu Wohnzwecken inklusive eines Kellerabteils im gleichen Gebäude vermietet (vom selben Vermieter), so beträgt der AfA-Satz einheitlich 1,5%. Wird hingegen das Kellerabteil von einem anderen Vermieter bereitgestellt, unterliegt dieses einer AfA von 2,5%, da keine einheitliche Beurteilung angenommen werden kann. Bei einer unterjährigen Nutzungsänderung sieht das BMF bei der Beurteilung von selbständigen Gebäudeteilen wie z.B. Kellerabteilen eine Überwiegensbetrachtung, ähnlich wie bei der Halbjahres-AfA, vor.

Die BMF-Info setzt sich außerdem mit den ab 2016 geltenden Änderungen bei den Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen auseinander. Demnach erfolgt eine Verlängerung von 10 auf 15 Jahre bei Instandsetzungsaufwendungen für zum Anlagevermögen gehörende Gebäude, die Dritten entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Instandsetzungsaufwendungen und wahlweise Instandhaltungsaufwendungen bei zu Wohnzwecken dienenden Gebäuden verlängern sich ebenfalls von 10 auf 15 Jahre. Nicht betroffen sind Gebäude, die betriebszugehörigen Arbeitnehmern für Wohnzwecke überlassen werden. Durch die Änderung soll eine Gleichstellung des betrieblichen Bereichs und des Bereichs der Vermietung und Verpachtung erreicht werden. Die Verlängerung auf 15 Jahre gilt auch für zwingend verteilte, offene Zehntelabsetzungen für Instandsetzungsaufwendungen.

Wir werden Sie über etwaige Abweichungen von diesem Entwurf und über die Umsetzung in den entsprechenden Richtlinien informieren.

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