Der Erwerb von Wohnungen oder Häusern direkt vom Bauträger ist regelmäßig auch dadurch gekennzeichnet, dass der Gesamtkaufpreis in Form von Kaufpreisraten bezahlt wird, welche jeweils nach Fertigstellung eines bestimmten Bauabschnitts fällig werden. Die Entscheidung, ob ein Bauabschnitt erfolgreich finalisiert wurde, obliegt üblicherweise einem für Hochbau zuständigen Ziviltechniker oder einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für Bauwesen. Typische Bauabschnitte sind demnach etwa die erfolgreiche grundbücherliche Einverleibung des Eigentumsrechts an der Liegenschaft und das Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung, die Fertigstellung des Rohbaus samt Dach, die Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich Verglasung, die Bezugfertigstellung und schließlich auch die vollständige Fertigstellung des Wohnobjekts einschließlich der Außenanlagen.

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte sich unlängst (GZ 1 Ob 121/14x vom 22.10.2014) mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, in dem die Käufer das den letzten beiden Kaufpreisraten entsprechende Entgelt zurückbehalten haben, da das Wohnobjekt ihrer Meinung nach vom Bauträger nicht mängelfrei übergeben wurde. So hatten die Käufer bei der Begehung des Objekts mehrere Mängel festgestellt (z.B. bei Holzböden und Stiegen oder auch beim Garagentor). Ein besonderes Problem hatten die Erwerber aber mit der Heizungsanlage, da sie von der Kapazität her nicht in der Lage war, auch einen im Keller gelegenen Raum so zu erwärmen, dass er als Wohnraum benutzt werden kann. In diesem Punkt gingen die Ansichten von Mangel und Leistung zwischen Erwerber und Bauträger stark auseinander. Die Erwerber gingen davon aus, den großen Kellerraum als Wohnraum nutzen zu können, da er als beheizter Raum angeboten worden war sowie Internetanschluss, Fernsehanschluss und auch ein eigener Badebereich vorhanden waren – dementsprechend bedeutete die mangelnde Beheizbarkeit einen groben Mangel. Völlig konträr war die Meinung des Bauträgers, demzufolge die Heizungsanlage weder mangelbehaftet noch unterdimensioniert war. Vielmehr würden die Erwerber den Kellerraum vereinbarungs- und widmungswidrig als Wohnräume nutzen.

Erstgericht wie auch Zweitgericht wiesen die Klage des Bauträgers auf Zahlung der ausstehenden Kaufpreisraten inklusive Zinsen ab, da sie die Heizungsanlage als mangelhaft ansahen, welche die ordnungsgemäße und bestimmungsgemäße Benützung des errichteten Gebäudes behindere. Die vom Sachverständigen durchgeführte Abnahme aller Baufortschritte ist als unrichtig anzusehen und berechtigt nicht dazu, die noch offenen Teilraten fällig zu stellen. Da allein die Kosten für die Verbesserung der Heizungsanlage den vorgesehenen Haftrücklassbetrag übersteigen, sind die Eigentümer im Recht, wenn sie die noch fälligen Teilzahlungsraten bis zur vollständigen Behebung der vorhandenen Mängel zurückbehalten.

Leistungsverweigerungsrecht des Erwerbs kann nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden

Der OGH bestätigte die Ansicht der Vorinstanzen und führte aus, dass auch bei Vorliegen der Ratenplanmethode (d.h. Zahlung nach Baufortschritt) der Erwerber das noch offene Entgelt mit Verweis auf das Leistungsverweigerungsrecht gem. § 1052 ABGB zurückbehalten kann, wenn ein ins Gewicht fallender Mangel vorliegt. Neben diesem allgemeinen Schutz für den Erwerber kommt hinzu, dass es sich im konkreten Fall um Verbraucher i.S.d. Konsumentenschutzgesetzes handelt und das Leistungsverweigerungsrecht bei nicht vertragsgemäßer (Gegen)Leistungserbringung nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden kann. Das Zurückbehalten ist selbst dann noch gerechtfertigt wenn der Bauträger eine teilweise Mängelbehebung versprochen hat. Es ist nämlich dem Erwerber nicht zuzumuten, dass er sich mit wiederholten Verbesserungsversuchen durch den Bauträger zufriedengibt. Außerdem wurde seitens des Bauträgers bis zuletzt weder eine vollständige Mängelbehebung angeboten noch die Verpflichtung zur Erhöhung der Kapazität der Heizungsanlage zugegeben.

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