Sehr geehrte Klientinnen und Klienten,
Aufgrund der aktuellen OGH-Judikatur ergeben sich für Mietverträge doch einige wesentliche Änderungen. Nachfolgend haben wir diese Punkte zusammengefasst und empfehlen Ihnen gemeinsam mit einem Rechtsanwalt Ihre Mietverträge zu prüfen und eventuell anzupassen oder beim Neuabschluss auf die neuen Vorgaben Rücksicht zu nehmen:
Wertsicherungsklauseln:
Der OGH hat die Gültigkeit von Wertsicherungsklauseln, die sich am Verbraucherpreisindex orientieren, bestätigt, aber auch auf die Notwendigkeit klarer Regelungen für den Fall hingewiesen, dass der vereinbarte Index nicht mehr veröffentlicht wird.
Betriebskosten:
Die Entscheidung betont die Bedeutung einer eindeutigen Formulierung der Betriebskostenabrechnung und die Notwendigkeit, dass Vermieter die tatsächlichen Kosten nachweisen müssen.
Mieterhöhungen:
Mieterhöhungen, die auf Basis des Baukostenindex oder anderer unklarer Kriterien erfolgen, wurden vom OGH als unzulässig erklärt.
Rückzahlungen:
Mieter, die aufgrund unzulässiger Klauseln zu hohe Mieten oder Betriebskosten gezahlt haben, können Rückzahlungen fordern.
Verbandsklagen:
Laut Informationen hat die Arbeiterkammer (AK) bereits in mehreren Fällen Verbandsklagen gegen Vermieter und Hausverwaltungen geführt, um unzulässige Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen anzufechten.
Detailliertere Erläuterungen:
1. Wertsicherungsklauseln:
- Der OGH hat klargestellt, dass Wertsicherungsklauseln, die sich am Verbraucherpreisindex (VPI) orientieren, grundsätzlich zulässig sind, solange sie transparent und klar formuliert sind.
- Es ist jedoch wichtig, dass der Mietvertrag eine klare Regelung enthält, was passiert, wenn der VPI nicht mehr veröffentlicht wird. Eine Klausel, die einen Ersatzindex vorsieht, der dem VPI am meisten entspricht, aber nicht klar definiert, wer diesen Ersatzindex bestimmt, kann als unzulässig erachtet werden.
- Der Vermieter darf nicht in die Lage versetzt werden, den Mietzins innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss einseitig zu erhöhen, es sei denn, dies wurde individuell vereinbart.
2. Betriebskosten:
- Vermieter müssen die Betriebskosten detailliert und nachvollziehbar abrechnen.
- Sie müssen die tatsächlichen Kosten belegen und dürfen keine pauschalen Beträge ohne Nachweis verrechnen. Eine unklare Formulierung der Betriebskostenklausel im Mietvertrag kann zur Unwirksamkeit der Klausel führen.
3. Mieterhöhungen:
- Der OGH hat Mieterhöhungen, die auf Basis des Baukostenindex oder ähnlicher, nicht nachvollziehbarer Kriterien erfolgen, als unzulässig erklärt.
- Mieter haben das Recht, sich gegen unzulässige Mieterhöhungen zu wehren und gegebenenfalls Rückzahlungen zu fordern.
- Die Arbeiterkammer unterstützt bereits Mieter bei der Durchsetzung ihrer Rechte und führt gegebenenfalls Verbandsklagen durch. Daher sollten Sie daher auf die korrekte Formulierung achten.
4. Rückzahlung:
- Mieter, die aufgrund unzulässiger Klauseln zu hohe Mieten oder Betriebskosten gezahlt haben, können die Rückzahlung der zu viel gezahlten Beträge verlangen.
5. Verbandsklagen:
- Laut Informationen führt die AK Verbandsklagen, um die Rechte der Mieter kollektiv durchzusetzen. Dies scheinbar derzeit bei größeren Vermietungsgesellschaften. Es ist aber eine Ausweitung nicht ausgeschlossen. Ebenso werden hier verstärkt auch die Mietervertreter sich dieser Themen annehmen.
Mit freundlichen Grüßen
Ihr BHM-Team